土地买卖历史悠久，特别是宋代以来，朝廷不抑兼并，土地交易频繁。明初，由于长年兵灾，国家初定，采取大规模移民垦殖，计民授田的政策，土地交易数额尚少。明中叶以后，商业化不断推进，加之赋役日趋繁重，许多农民或因天灾人祸，出卖土地，或是抛弃本业，改行他业，何良俊估计去农者大概有十分之六，或有夸大，但相去亦不远。此外，士大夫竞相逐业，营产谋私，善于经理者，积累财富至十余万，自以为可供子孙数百年之业，“然不到五六年间，而田宅皆己易主，子孙贫J}至不能自存”。故时有“贫富无定势，田产无定主，有钱则买，无钱则卖”的说法，所谓“千年田，八百主”，其言不虚。

                              天逸静园,上海公墓

    田产如此，坟产买卖同样繁荣。在诸多日用类书中，均载有买卖坟地契的模板，以供四民参考，明人陈继儒(1558-1639)、冯梦龙(1574-1646)等也曾作此类样板，其内容大致相同，现以冯梦龙所作“卖坟地契”为例，原文如下:

    立卖坟地文契人某都某图某，有山一片，园一所，坐落地名某处，东至某，至某，南至某，北至某，该载民米多少。今因无钱用度，凭中卖与某名下为业。日三面言议，时值价银若干，即时交足。所卖山园一任买主完葬坟莹，不得生性阻当，勒贴。其他的系应分物业，与房族人等无干，亦无重叠不明等事。如有此等，俱系卖主承当，不干买主之事。所有钱粮，照数抱纳。待大造日听从收割入户。今恐无凭，立契为照。由上文可知，坟地契一般需要卖主填写以下几个内容:一是卖坟地人姓名，交代其人所在乡里;二是坟地所处的位置;三是坟地四至，表明坟地的大小;四是买坟地人的姓名;五是议定的坟地价格。

    除此之外，在这份契约中，还有几点值得注意:首先，出卖坟产并非光彩之事，须交代卖地缘由，所以在坟地契中一般会如同冯梦龙所言，表示自己“无钱用度”，以示无奈。其次，订立契约，并不只买卖双方之事，为防其中污凝，还会引中人见证，在议价定约时，须“三面言议”，中人一般由同族或有功名、有身份的人担任，有时不止一位，如在万历二十一年(1593)休宁县汪廷冕卖坟山穴位契约中，便有汪文诏和汪三郎两位中人。如同田契，坟地契也存在白契和赤契之分。所谓赤契，或称红契，是“买主报经县衙查理缴纳过契税、铃盖了县印的契书”，而白契，则是“未经县衙查理未缴契税、未铃盖县印的契书”，即便经三方画押，终究不具备法律效力。明代规定，“凡民间贸田，必操契券请印，乃得收户，则征其值百之三”，所收百分之三为正课，除此之外，还需缴纳一定工本费，规定为四十文，不许多取。通过契税缴纳和官府铃印，确保田地差粮推收过割，白契变为赤契，获得官府认可，这一交易便具备了法律效力。这道程序，还有效防止了田粮欺隐、脱漏版籍的情况发生。

    在坟地契约中，还有“待大造日听从收割入户”一语，可见坟地买卖与田地买卖一样，都须登记在赋役黄册中。按，造册之法，即“每户各给户帖，备开籍贯、丁口、产业于上……每十年一造册，丁口老死、田产卖去，开除，成丁小口、新置产业，收入”。毕竟土地交易非常频繁，“今日均丈方清，明日过割又乱”，短期内便导致土地册籍多不相同，以至于“沿旧稽新”无从考证。频繁的土地交割，凭借明代官府的管理能力，无法及时完成，黄册十年一造，即是必然。黄册关系赋役征派，“人民丁产事业，官府必有册……按册以稽某户占田若干，坐落某处，则税不可速”，由这一点也可看出，只有登记至黄册上，木己成舟，坟地归属才不构成纠纷，买主希望大造之年能够顺利交割，为防止造册时卖主反悔，须在契约中加上“听从收割”字样。

    以上涉及的坟地交易，一般为空坟，即便如此，人们还是会在契约中一再声明，无钱用度，方才出售坟地。但是在现实中，还存在己经安葬过的坟地的买卖。这一点，明代法律有着明确的规定:倘若卑幼发尊长墓家，敢有弃尸卖坟地者，处以斩刑，而“买地人、牙保、知情者，各杖八十，追价入官，地归同宗亲属”。不过这条法律在执行上存在一定的漏洞，如若先将父祖骸骨迁出葬地，前往他处掩埋，再行售卖，明代似乎并无相关禁令，但从礼法与情理上讲，依旧不妥，打扰先人安息，实为不孝之举。一些宗族因此制定族规，严厉禁止族人发卖祖墓，如款县人吴道行迁居扬州，又购置坟山，作为子孙寿藏，遂勒石于墓道旁，告诫后代“若夫不肖者，誓祖父之墓而享其财，贪人之地利以货取其子孙，则天地鬼神所共罚A}，固不必为好善者之后人戒也”。

    但是，在江南地区繁荣的商品经济之下，人们或为生计所迫，或是贪图钱财，导致出卖祖墓现象时有发生。如东林先生顾宪成(1550-1612 )之父，“家赤贫，竭力商贾，数奇落魄，甚至誓其墓田，仓卒迁葬”。对此，尚礼之人难以接受。天顺年间，时任南京礼部主事何乔新(1427-1502)回乡，为其父择取葬地，恰逢宋枢密陈宗礼后裔家贫，请求出售素有吉壤美誉的陈宗礼先考坟莹，以为宅兆，但何乔新以“暴人之父而葬吾父，吾不忍为也”为由，拒绝了这一提议。嘉靖时，款县人胡子甲困窘，其子饥而待哺，遂将墓地周围的田地卖与同邑商人程沂，次年境况未得改善，只好请求迁祖誓穴，不料为程沂拒绝:“畴昔为疗汝饥，非为穴也，誓祖以充口腹，无不孝大焉?”但守礼之辈终究可能只是少数，大多数卖主还是可以找到心仪的买家。

    家贫而誓祖莹，以维持生存，尚且情有可原，若仅为财货就打扰先人安宁，不免令人唾弃。明代名臣王直(1379-1462)就记载了发生在自家身上的一起坟地买卖的家族纠纷。同县豪族彭氏父去世，彭氏为图子孙富贵，遂出重金求取王直的九世祖所在中宁葬地。泰和王氏共有四房，除王直一房外，其余诸房兄弟为贪图财贿，打算发墓卖与彭氏。此时，王直之父滴居安庆，王直兄弟二人遭遇讼事，羁押狱中。诸房兄弟便合伙讴骗王直的祖母李夫人，声称家族不兴的缘由在于此墓不吉，现在王氏三人遭贬滴，二孙蒙讼祸，情势实不可测，建议将墓地卖与他人。未曾想李氏果断拒绝了这一提议。众人无计可施，最后干脆派一名愚之人来激怒李氏，声称此事族人己经商定，断无更改可能，况且又无主事人在旁，妇道人家怎敢阻挠。当时李夫人正抱着王直长子王稍，闻之怒骂道:“四房子孙同为一个祖宗，尔等想卖便卖，但必须留下一份，即便儿孙不能归来，曾孙亦可为坟墓之主，必然不会效仿尔等行此违天逆礼之事!”她将曾孙放下地，拿起手杖作势要打，愚者慌忙逃走。县豪彭氏听闻后，也不敢再求买墓，此事遂寝。

    泰和王氏作为东晋太傅王导之后，在当地也算是名门望族，诸房兄弟却毫不顾及祖先在天之灵和同族情谊，执意发卖祖墓。这种行为虽为人所不齿，但亦可见财帛足以动人之心。王氏中宁祖地美名在外，因而才有豪族以千金求取，一般坟地的价格则远不及此。限于材料，姑且以徽休宁县坟地买卖为例，并罗列同年发生的田地交易情况，以此作为对比:

    据程大位(1533-1606)所言，“亩，横一步，直二百四十步，即阔一丈长六十丈……顷、亩者，乃积税之总也，廿四步为一分，十分为亩。亩之以下曰厘、毫、丝、忽”。所以一分相当于0.1亩，毫、厘与分的进制均为十，六厘三毫计为0.63分，即0.063亩，又一亩等于一丈乘六十丈，即为六十平方丈，故而长四丈、宽二丈五尺地，计为十平方丈，为六分之一亩，十九步相当于19/24分，约为0. 79分，即0.079亩。综合以上计算，可知坟地的价格区间在30-68两/亩，作均价45.3两/亩。彭超曾依据安徽博物馆藏徽州文书档案，罗列了明清徽州“风水”坟地价格，不少坟地亩价高达一千两。相对而言，田地价格则远不及此，从笔者所列的三份田地契中可见，每亩价格在3-17两不等，均价仅为8.5两/亩。周绍泉曾对明代十三朝徽州田价统计后发现，嘉靖年间的亩价银为7.814两，万历时期为8.394两，天启间则为9.428两。由此可见，田地价格远不及坟地。当然，徽州情况较为特殊，徽商财力雄厚，多会返乡购置土地，导致徽州土地价格不断提高。而徽州多尚风水，徽商为谋求好的葬地，不惜千金，更是拉高了坟地的价格。江南其他地区的地价应不及徽州，但坟地价格同样不菲，所以顾宪成之父，原本家中赤贫，通过出售祖先墓田，就取得了资本，从而经营商贾，“以八金起家至数千金”，最终发家致富，可为坟地价格高昂之证。